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Die Bundesregierung hat am 24. August 2022 zwei Verordnungen beschlossen, die zur Sicherung der Energieversorgung beitragen sollen. Eine Verordnung betrifft kurzfristige Maßnahmen, die andere eher mittelfristige Maßnahmen zur Einsparung von Energie. Diese Unterscheidung findet sich auch in den äußerst sperrigen Namen der Verordnungen wieder. Sie heißen „Kurzfristenergieversorgungssicherungsmaßnahmenverordnung – EnSikuMaV“ und die „Mittelfristenergieversorgungssicherungsmaßnahmenverordnung – EnSimiMaV“.   Die Verordnung mit Kurzfristmaßnahmen gilt seit dem 1. September 2022. Die darin enthaltenen Pflichten gelten bis zum 28. Februar 2023. Die zweite Verordnung mit mittelfristigen Maßnahmen soll vorbehaltlich der Zustimmung des Bundesrates ab dem 1. Oktober 2022 gelten und Ende September 2024 wieder außer Kraft treten.

⬇️ Was das für Sie bedeutet und was Sie *jetzt* tun müssen, lesen Sie weiter unten auf der Seite. 

Bevor auf die Einzelheiten eingegangen wird, ist vorauszuschicken, dass die Verordnungen durchaus kritisch zu sehen sind, weil der Nutzen fraglich ist. Dies betrifft insbesondere die kurzfristigen Maßnahmen, die Vermieter von Wohnungen grundsätzlich zu ergreifen haben. Hierbei handelt es sich um Informationspflichten, die gegenüber den Nutzern zu erfüllen sind, sofern das Haus mit Gas beheizt wird. Die mittelfristigen Maßnahmen, die von Immobilieneigentümern zu ergreifen sind, haben zwar durchaus ihre Berechtigung, da sie im Wesentlichen die Optimierung der mit Erdgas befeuerten Heizungsanlagen betreffen. In der Praxis dürften die Maßnahmen aber tatsächlich nur mittelfristig umsetzbar sein, da es an den notwendigen Handwerkern und Material fehlt. Damit ist ein Vollzugsdefizit vorprogrammiert.

Kurzfristenergieversorgungssicherungsmaßnahmenverordnung – EnSikuMaV

• Temperaturabsenkung durch Mieter entgegen Mietvertrag (§ 3 EnSikuMaV)
• Verbot der Nutzung bestimmter Heizungsarten für Schwimmbäder (§ 4 EnSikuMaV)
• Verbot der Beheizung von Gemeinschaftsflächen in öffentlichen Nichtwohngebäuden (§ 5 EnSikuMaV)
• Höchstwerte für die Lufttemperatur in Arbeitsräumen in öffentlichen Nichtwohngebäuden (§ 6 EnSikuMaV)
• Mindestwerte für die Lufttemperatur für Arbeitsräume in allen übrigen Arbeitsstätten (§ 12 EnSikuMaV)
• Trinkwassererwärmungsanlagen in öffentlichen Nichtwohngebäuden (§ 7 EnSikuMaV)
• Beleuchtung von Gebäuden oder Baudenkmälern (§ 8 EnSikuMaV)
• Informationspflicht von Versorgern über Preissteigerungen und Einsparpotential
• Informationspflicht von Eigentümer von Wohngebäuden über Preissteigerungen und Einsparpotentiale gegenüber Nutzern (§ 9 EnSikuMaV)
• Ladentüren und Eingangssysteme im Einzelhandel (§ 10 EnSikuMaV)
• Nutzungseinschränkung beleuchteter Werbeanlagen (§ 11 EnSikuMaV)

Mittelfristenergieversorgungssicherungsmaßnahmenverordnung – EnSimiMaV

• Pflicht zu Heizungsprüfung und -optimierung (§ 2 EnSimiMaV)
• Hydraulischer Abgleich und weitere Maßnahmen zur Heizungsoptimierung (§ 3 EnSimiMaV)
• Umsetzung wirtschaftlicher Energieeffizienzmaßnahmen in unternehmen (§ 4 EnSimiMaV)

Quelle: Energiesicherungsverordnungen | IVD

Anfang Juli hat der IVD West den Immobilienpreisspiegel Saarland 2022 veröffentlicht. Datengrundlage waren die Erhebungen bis zum zweiten Quartal dieses Jahres. Kernbotschaft damals: Durchschnittliche Preissteigerungen auf dem saarländischen Immobilienmarkt. Noch keine Berücksichtigung fanden dabei allerdings aktuelle Entwicklungen wie der Anstieg der Bauzinsen, die Energiekrise und die eminent gestiegenen Baukosten.

Inzwischen nimmt der Vorsitzende des Immobilienverband Deutschland IVD West, Burkhard Blandfort aus Saarlouis, allerdings spürbare Veränderungen auf dem Immobilienmarkt im Saarland wahr. Den aktuellen Trend skizziert Blandfort folgendermaßen:
"Über den Sommer ist auf dem saarländischen Immobilienmarkt eine Tendenz zur Entspannung wahrzunehmen. Die im IVD West organisierten Makler berichten von einem spürbaren Anstieg auf der Angebotsseite. Es werden wieder mehr Einfamilien- und Reihenhäuser zum Verkauf angeboten. Da die Nachfrage aber nicht in gleichem Maße zunimmt, sinkt der Preisdruck."

Quelle: Bewegung auf dem saarländischen Immobilienmarkt | IVD West e.V.

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Die wichtigsten Informationen im Überblick:

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Nach einem vielfach recht feuchten Sommer und während der bisher milden Herbsttage ist es nun an der Zeit, die eigenen vier Wände winterfest zu machen. So sind es im und am Haus vor allem vier Bereiche, die Aufmerksamkeit verlangen: Fenster, Türen, Dach und Heizungsanlage. Im Außenbereich müssen Wasserleitungen und eventuell der Gartenteich vor einer möglichen Frostperiode geschützt werden. Zudem lassen sich kostspielige Schäden vermeiden, wenn frühzeitig kleinere Mängel am Dach und an den Fenstern ausgebessert werden. „Auf diese Weise lässt sich auch beim Heizen deutlich der Energieverbrauch senken“, stellt Burkhard Blandfort, Vorsitzender des IVD West, fest.

Jetzt Schäden durch Schnee, Frost und Kälte vorbeugen
Mit einem starken Wintereinbruch können kleine Schäden am Dach deutlich größer werden und teure Folgereparaturen nötig machen. Daher sollten Immobilienbesitzer das Dach von einem Fachmann überprüfen lassen. Andere Vorbereitungen können selbst vorgenommen werden. Zum Beispiel ist es wichtig, das Laub aus Regenrinnen und Fallrohren zu beseitigen. Denn aufgrund verstopfter Regenrinnen kann Wasser überlaufen und an die Hauswand gelangen. Unschöne Verfärbungen sind die Folge. Befinden sich Risse in der Hauswand, kann das Wasser zudem ins Mauerwerk eindringen und Schimmelbefall auslösen. Darüber hinaus steigt durch feuchte Wände der Energiebedarf, da Feuchtigkeit die Wärme ableitet.

Wenn Fenster und Türen nicht richtig schließen, kann die warme Heizungsluft leicht entweichen und kalte Außenluft eindringen. Bei undichten Fenstern reicht es oft bereits aus, die porös gewordene Gummilippe zu ersetzen. Bei Türen sind Abdichtungsleisten, die zum Beispiel mit kleinen Bürsten versehen sind, oder Türvorleger hilfreich. „Wenn allerdings die Fugen zwischen Fensterrahmen und Mauerwerk undicht geworden sind, sollte man das Ausbessern der Schäden lieber einem Fachmann überlassen“, empfiehlt Burkhard Blandfort. Die fachmännische Ausführung verhindert, dass so genannte Wärmebrücken entstehen - also Stellen, die Wärme schneller nach außen transportieren als andere und Schimmelbefall fördern.

Jährlicher Heizungscheck
Die Heizungsanlage sollte mindestens einmal im Jahr überprüft werden. Der IVD West empfiehlt, für die Wartung unbedingt einen Fachmann heranzuziehen. Diese Investition lohnt sich langfristig, denn wer hier spart, dem drohen später hohe Kosten wegen fehlerhafter oder ungenügender Arbeiten. Zudem sollten Hausbesitzer regelmäßig kontrollieren, ob die Heizkörper Mängel aufweisen. Zeigt sich Rost, ist dies zum Beispiel ein Hinweis auf undichte Stellen. Gluckert es in den Heizkörpern, sind im Wasser Luftblasen enthalten. Das Gluckern verschwindet, wenn die Heizkörper entlüftet werden. Nicht entlüftete Heizungsanlagen verbrauchen bis zu 15 Prozent mehr Energie.

Alle Wasserleitungen, die außen am Haus verlaufen – zum Beispiel die Rohre eines externen Pumpensystems – müssen entleert werden, um Frostschäden zu vermeiden. Ein Einfrieren der außen montierten Wasserhähne kann vermieden werden, indem die Wasserzufuhr abgedreht wird. Regentonnen sollten rechtzeitig und vollständig entleert werden, da sie sonst zu platzen drohen. Auch der Teich sollte vor Frost geschützt werden. Friert er zu, steigt die Gefahr, dass der Sauerstoffgehalt im verbleibenden Wasser soweit sinkt, dass die Fische sterben. Wer allerdings einfach mit Hammer oder Axt ein Loch in die entstandene Eisdecke schlägt, tötet durch die Druckwelle möglicherweise seine Fische. Besser ist es, einen Teichbelüfter einzusetzen, der das Wasser in Bewegung hält und so das Zufrieren verhindert.
„Wer neben den genannten Vorbereitungen zudem noch sicherstellt, dass eine funktionsfähige Schneeschippe vorhanden ist und rechtzeitig genügend Streusand beziehungsweise -granulat bereithält, ist gut auf den Winter vorbereitet“, rät IVD-Experte Blandfort.

„Ab und zu geistern noch die abenteuerlichen Geschichten durch die Immobilienbranche, vom Käufer mit dem Geldkoffer, der seine Traumimmobilie in bar bezahlen wollte. Und konnte. Allerdings halten diese modernen Märchen dem Realitätscheck in der Regel nicht stand.“ Burkhard Blandfort, Vorsitzender des IVD West aus Saarlouis, weist vielmehr darauf hin, dass bei fast allen Immobilientransfers oder Bauvorhaben eine Kreditfinanzierung in variabler Höhe eine große Rolle spielt. Und diese Darlehen lässt sich der Kreditgeber natürlich absichern – in der Regel geschieht dies über die so genannte Grundschuld. Daher spricht man auch von der Sicherungsgrundschuld.

Eine Grundschuld wird ins Grundbuch der Immobilie eingetragen. Was genau mit der Grundschuld abgesichert ist, wird in der so genannten Zweckbestimmungserklärung vereinbart. Bei beidem hilft der Notar. Erst wenn die Grundschuld tatsächlich eingetragen ist, wird das Darlehen ausgezahlt.
Doch was genau ist eine Grundschuld eigentlich? Dabei handelt es sich um eine Form des Grundpfandrechts, also des Rechts zu pfänden. Blandfort erläutert, was das für den säumigen Schuldner bedeutet: „Wenn er seine monatliche Rate über einen Zeitraum von in der Regel drei Monaten nicht zahlen kann, darf das Kreditinstitut das Darlehen kündigen. Kann dann die Darlehenssumme nicht zurückgezahlt werden, kann die Bank die Immobilie unter Umständen zwangsversteigern. Mit dem Geld aus der Zwangsversteigerung begleicht die Bank die noch ausstehende Darlehenssumme.“

Das Eintragen einer Grundschuld bei der Baufinanzierung ist zunächst einmal eine reine Formalität. Es gehört dazu, kommt aber nur im Notfall zum Einsatz. Wer nicht in Zahlungsrückstand gerät, für den hat die eingetragene Grundschuld keine Auswirkungen. Auch der Grundschuldzins wird dann nicht fällig. Dieser Zins wird übrigens mit der Grundschuld ins Grundbuch eingetragen. Anders als die Grundschuld, die zumeist dem Darlehensbetrag entspricht, weicht der Grundschuldzins mit einem Zinssatz von 12 bis 20 Prozent jährlich deutlich von den Darlehenszinsen ab.  Grundschuldzinsen erhöhen somit den Gesamtbetrag, den die Bank bei einer Zwangsvollstreckung einfordern kann.

Doch Burkhard Blandfort stellt klar: „Auch mit eingetragener Grundschuld ist man nach wie vor alleiniger Eigentümer einer Immobilie.“

„Angesichts der derzeitigen Energiekrise und aus Gründen des Klimaschutzes sind Vermieter, Mieter und Eigentümer in der Pflicht, Energie zu sparen. Alle Potenziale müssen genutzt werden. Einige Maßnahmen sind aufwendig und entsprechend kostenintensiv. In vielen Fällen können aber schon kleine Veränderungen für große Effekte sorgen“, sagt Markus Jugan, Vizepräsident und Vorsitzender des Bundesfachausschusses Immobilienverwalter beim IVD | Die Immobilienunternehmer. Der IVD gibt Handlungsempfehlungen für den kleinen und größeren Geldbeutel.

Das können Mieter/Nutzer tun – einfach umzusetzende Maßnahmen:
• Kontrollieren, ob Warmwasserhähne tropfen und gegebenenfalls abdichten.
• Nicht unnötig das Wasser laufen lassen.
• Duschen statt baden.
• Duschen mit Sparkopf ausrüsten.
• Zeitlich programmierbare oder fernsteuerbare Thermostate nutzen.
• Raumtemperatur selbst um zwei Grad absenken.
• Lüftung optimieren, Zimmer nur zweimal am Tag stoßlüften.
• Thermostate regelmäßig reinigen.
• Wärme-isolierende Vorhänge und/oder Jalousien anbringen und nachts schließen.
• Zimmertüren möglichst geschlossen halten, um optimale Luftzirkulation im Raum zu sichern.
• Heizkörper freistellen (ausreichenden Abstand zu Möbeln etc. halten).
• Temperaturen in den Zimmern mit Thermometer kontrollieren, um Thermostat optimal einzustellen.

Das können Hauseigentümer tun – einfache Maßnahmen:
• Allgemein: Heizkessel und Heizanlage effizient einstellen:
- Heizkurve (Reaktion auf Außentemperaturänderung) prüfen und gegebenenfalls weniger steil einstellen.
- Heizungsvorlauf- und Warmwassertemperaturen prüfen und gegebenenfalls senken.
• Heizungstemperatur so weit absenken, dass bisherige garantierte Raumtemperaturen nicht mehr erreicht werden.
• Nachtabsenkung in der Heizungsanlage unter bisherige Mindestwerte.
• Heizkörper regelmäßig entlüften.
• Überprüfen, ob alle Fenster dicht schließen, gegebenenfalls nachstellen und/oder abdichten

Das können Hauseigentümer tun – Maßnahmen mit mittlerem und höherem Aufwand:
• Offen verlaufende Heizungsrohre und Warmwasserrohre dämmen.
• Effizientere Heizungspumpe einbauen.
• Alte Heizkörper gegen flache austauschen.
• Allgemein: Heizkessel und Heizanlage überprüfen:
- hydraulischer Abgleich, komplett.
- hydraulischer Abgleich, vereinfacht (alle Ventile so einstellen lassen, dass der Durchlaufdruck überall etwa gleich ist).
- regelmäßige Heizungswartung vornehmen,
• Neue Ventile/Thermostate (präzisere Steuerung) einbauen.
• Zeitlich programmierbare oder fernsteuerbare Thermostate einbauen.
• Wände hinter der Heizung/in der Heizungsnische von innen zusätzlich dämmen.
• Solaranlage und/oder Wärmepumpe installieren.
• Bisher nicht ausreichend gedämmte Keller- oder Geschossdecken zusätzlich dämmen.
• Neue Fenster mit besserer Verglasung einbauen.

Pressemitteilung vom 28. Juli 2022

Nach der Wahl am kommenden Sonntag wird es in Saarbrücken den meisten Prognosen zufolge zu einem Regierungswechsel kommen. „Dabei sollte nicht nur das Personal ausgetauscht werden. Auch strukturell liegt einiges im Argen. So ist die Bündelung der Kompetenzen im Themenfeld Bauen und Wohnen in einem eigenständigen Bauministerium dringend angeraten“, erläutert Burkhard Blandfort, Vorsitzender des Immobilienverband Deutschland IVD West, die Position seines Verbands.

Bisher ist der entsprechende Fachbereich dem saarländischen Innenministerium als „Abteilung für Landes- und Stadtentwicklung, Bauaufsicht und Wohnungswesen“ angegliedert. „Diese untergeordnete Struktur hat allerdings zur Folge, dass zu wenig Personal für immer komplexere Aufgaben zuständig ist. Entscheidungsprozesse und Genehmigungsverfahren werden daher ausgebremst. Notwendige, strategische Weichenstellungen bleiben oft aus“, beschreibt Blandfort den Status-quo. Der Stellenwert der Bau- und Immobilienwirtschaft müsse auf politischer Ebene  endlich die Anerkennung finden, die ihm gesamtwirtschaftlich zukomme. Zudem sei aus Wählersicht die Wohnungspolitik eines der drängendsten Zukunftsthemen.

Immerhin habe die CDU als einzige politische Kraft im Saarland die Notwendigkeit, in einem eigenen Ministerium Kompetenzen zu bündeln, erkannt. So schlägt die Partei in ihrem Wahlprogramm vor, „sämtliche Angelegenheiten hinsichtlich Planung, Bauen und Wohnen sowie Infrastruktur“ unter einem Dach zusammenzufassen. Nicht zuletzt sollen dort geplante Zukunftsinvestitionen verantwortet und die Verwaltung optimiert werden. Dies sowie die Forderung, das Baurecht zu vereinfachen, unterstützt der IVD West.

„Eines der ersten Projekte eines neuen Bauministeriums sollte die Vereinfachung der Rahmenbedingungen zur Umwandlung von Gewerbeflächen zur Wohnnutzung sein. Dies würde zur Entlastung des Markts für bezahlbaren Wohnraum beitragen“, stellt Burkhard Blandfort fest. Vermieter müssten in die Lage versetzt werden, leerstehende Einzelhandels- und Büroflächen, deren Zuschnitt und Belichtung sich für eine Wohnnutzung eignen, entsprechend umzubauen. Derzeit steht dem jedoch insbesondere das Bauordnungsrecht entgegen. Mit der Umnutzung ist ein Bauantrag zu stellen und damit das aktuelle Baurecht einzuhalten, was wirtschaftlich schwer umsetzbar ist. "Diesem Umstand sollte das saarländische Bauordnungsrecht zukünftig Rechnung tragen und zugunsten von Wohnraum Ausnahmen schaffen", fordert Blandfort.

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